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度假房产的困局:“两难境地”

发布者 :663发布时间 :2018.12.18浏览次数 :154

1、近了拿地难,远了销售难

地段价值是房地产最核心的价值,也是房企角力的关键点。对于依托特殊资源的度假房产而言,城市近郊符合条件的土地资源原本就非常稀缺,更何况加上僧多粥少的白热化竞争,拿地难度不言而喻。但是一旦项目远离城市,必然会面临销售速度慢的难题。高层决策者经常会遇到这样左右为难的两个方案。通常来讲,以下两类度假房产的安全系数最高。

 

第一类,大城市周边的度假房产。中国度假房产的第一波市场高潮不在远郊,而在近郊。无论市场如何波动,临近大型城市周边的强势项目进可攻、退可守。特别是一旦价格洼地遇到旅游亮点,想不畅销都难。较典型的是华侨城欢乐谷主题公园模式的成功,最基础的条件就是临近一线城市人口密集居住区,从深圳到北京到上海,潜在客群均得以充足保障。未来随着大城市周边旅游资源的消耗,位于一线城市周边1-2小时左右的二线景观型城市将成为度假房产热点,这些地方复合国际化的5+2生活趋势。例如上海周边的杭州、广深周边的惠州等地,现在已经成为度假房产开发的热点区域。

 

第二类,旅游知名度高的景区。远郊度假房产的破局之处在于依托全国知名旅游景区,抢占稀缺景区资源,借势区域知名度带动项目知名度。例如万达在西双版纳、雅居乐在海南的布局均属于此类。只有知名的景区,才有充足的人气,只有充足的人气,才能支撑度假房产。并且随着景区接待服务设施的完善,也在一定程度上弥补了传统度假房产项目的配套短板。不论是沿海的三亚、青岛,还是内地的武夷山、千岛湖,度假房产的发展与旅游的发展均显示了非常高的伴生性。因此,选择高知名度的传统旅游景区开发度假房产相对更为理想。

 

度假房产

 

2、短期升值难,长期周转难

度假房产本身隐含着区域运营的概念,催熟区域得到市场认知需要经历一个过程,短时间内难以有较大幅度的升值。而一旦项目开发周期拉长,房企资金链能否承受就成为关键的现实问题,因大盘项目销售不畅导致资金链紧张的企业不在少数。

 

这就引出一个更深层面的话题,究竟应该旅游先行还是地产先行?理论上来讲,应该是旅游先行,从改造区域环境和配套的角度出发,提升人气和认知度,等区域达到一定成熟度时再进行地产开发。但对于以高杠杆、快周转为目标的房企而言,坐等升值的方式并非正道。动辄几十亿甚至上百亿的资金沉淀是任何一个房企都无法承担的。毫无疑问,现实中均采用地产先行的模式,放弃追求最大升值空间,首选将升值预期让利于客户从而快速回笼资金,甚至恒大等开发商在项目一期不惜亏本快速去化。但这也只是权益之计,项目后期的持续推动一定与旅游运营成效密切相关。

 

纵观成功的度假房产项目,依托传统旅游景区成为不二的成功法门。从海南到云南,开发商均是清一色的抢占景观,涌现出海景系,雨林系、温泉系、古镇系等不同题材的度假房产项目。利用外部旅游资源,将房地产物业升值,能够更快的形成消费吸引力。因此,度假房产的本质还是离不开“旅游”二字。总之,如果打算进入度假房产,首先要考虑能否潜下心来做旅游,如何达成旅游和地产的平衡,如何实现“依靠旅游拉动地产,凭借地产反哺旅游”的良性循环。

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